คนจีนเป็นลูกค้าสำคัญไม่เฉพาะด้านการท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มทุนจีนและลูกค้าจีน ก็เป็นตลาดที่สำคัญด้วยของไทยเช่นกัน

TAP Magazine ฉบับนี้ ได้มีโอกาสสัมภาษณ์ ไมค์ เตียว ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โนวนี แอสเสท จำกัด (Novany Asset) ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน และที่ปรึกษามืออาชีพในการทำตลาดจีนให้กับบริษัทดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำหลายแห่งของไทย ถึงทิศทางการเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนในไทย โดยมีประเด็นน่าสนใจดังนี้

• ความสนใจในการลงทุนอสังหาฯเมืองไทยของชาวจีน

จากผลสำรวจของเว็บไซต์ Juwai.com ซึ่งเป็นเว็บไซต์ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งในประเทศจีนเปิดเผยข้อมูลว่าในปี 2561 อสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวจีนเพิ่มขึ้น โดยมีการค้นหามากเป็นอันดับหนึ่ง

อะไร? คือเหตุผลที่ดึงดูดให้ชาวจีนเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย ไมค์ วิเคราะห์ว่า

ข้อแรก…การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้กรรมสิทธิ์การถือครองแบบ Freehold

ข้อที่สอง…ราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ๆในจีน อย่างปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้

ข้อที่สาม…เมืองไทยเป็นเมืองน่าอยู่ มีอากาศดี มีความเป็นมิตรกับคนจีน โดยทำเลยอดอันดับหนึ่ง คือ ย่านรัชดาฯพระรามเก้า ซึ่งถือเป็นนิวไชน่าทาวน์ แหล่งรวมที่อยู่อาศัยของนักธุรกิจและชาวจีนที่เข้ามาทำงานในไทย โดยคอนโดมิเนียมระดับราคา 5 ล้านบาทยังคงขายดีที่สุด ส่วนทำเลยอดนิยมรองลงมา ได้แก่ ย่านห้าแยกลาดพร้าว และโซนสุขุมวิท แยกอโศก ไปจนถึงอ่อนนุช ตามมาด้วยย่านอุดมสุขถึงบางนา

รูปแบบการเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวจีน มีทั้งแบบซื้อเพื่อมาอยู่อาศัยเอง กลุ่มนี้มีสัดส่วนประมาณ 30% เป็นกลุ่มคนจีนที่ทำงานอยู่ในเมืองไทย หรือมาเมืองไทยบ่อยๆ อีก 60% คือ ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า กลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มคนชั้นกลางในประเทศจีน ที่มีการแบ่งทรัพย์สินไปลงทุนในต่างประเทศกระจายความเสี่ยงตัวเอง ส่วนอีก 10% คือ ลูกค้ากลุ่มไฮเอนด์ ที่ซื้อไว้เป็นทรัพย์สินหรือมรดก

• ปีแห่งการปรับตัว

ตั้งแต่ปี 2558-2560 ถือเป็นช่วงที่การเข้ามาลงทุนอสังหาฯของชาวจีนในไทย อยู่ในช่วงขาขึ้นมูลค่าการเข้ามาลงทุนเติบโตปีละ 30% จนกระทั่งช่วงครึ่งปีหลังของปี 2561 ตลาดลูกค้าชาวจีนเริ่มชะลอความร้อนแรงลงมา จากผลพวงสงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐฯ ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2562

“แนวโน้มตลาดอาคารชุดคอนโดมิเนียมในปีนี้ มูลค่ารวมในปีนี้คาดว่าจะปรับตัวลดลงจากปีที่แล้ว โดยเฉพาะลูกค้าตลาดจีน ในช่วงครึ่งปีแรกคาดว่าน่าจะปรับตัวลดลง 50% เนื่องจากปัจจัยหลักๆด้านสงครามการค้า ส่งผลทำให้ค่าเงินจีนลดลง ขณะที่รัฐบาลจีนมีนโยบายคุมเข้มการโอนและแลกเปลี่ยนเงินไปต่างประเทศมากขึ้น” ตัวแทนอสังหาฯที่มีประสบการณ์หลายปีอย่างไมค์ ประเมินสถานการณ์
ผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยนของจีนที่อ่อนค่าลง 15% ทำให้ราคาคอนโดฯที่ลูกค้าต้องจ่าย เมื่อคิดเป็นเงินหยวนมีราคาแพงขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เช่น จากเดิมเคยใช้เงิน 1 ล้านหยวน ตอนนี้ ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นอีก 1.5 แสนหยวน เป็น 1.15 ล้านหยวน ส่งผลทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจ เก็บเงินไว้ก่อน เพื่อรอดูสถานการณ์

ไมค์ให้คำจำกัดความการเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยของลูกค้าชาวจีนในปีนี้ว่า ปี 2562 ถือเป็นปีของการปรับตัว หลังจากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดเติบโตอย่างร้อนแรง นักลงทุนจีนแห่เข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย จนเอเย่นต์และดีเวลลอปเปอร์ต่างตั้งตัวไม่ทัน

หลังจากตลาดชะลอตัวลง ผมคิดว่า ตอนนี้ถือเป็นช่วงล้างไพ่ เพราะเอเย่นต์ที่ไม่ใช่มืออาชีพ ทำธุรกิจแบบตีหัวเข้าบ้าน หากินระยะสั้นกับลูกค้า จะโดนล้างออกไป เหลือแต่เอเย่นต์ตัวจริงที่เป็นมืออาชีพ ขณะที่บริษัทดีเวลลอปเปอร์เริ่มรู้จักและเข้าใจตลาดจีนมากขึ้น ทำให้มีการปรับนโยบายและกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับตลาดมากขึ้น

• ถึงเวลาจัดระเบียบเอเย่นต์

“ในช่วงที่ผ่านมา กรณีที่หลายฝ่ายมีความกังวลเรื่องนักลงทุนจีนจะทิ้งดาวน์มากขึ้น ผมคิดว่า เหตุผลที่ลูกค้าทิ้งดาวน์มีหลายส่วน แต่เหตุผลที่เป็นต้นเหตุอันดับหนึ่ง คือ ปัญหาความไม่เป็นมืออาชีพของเอเย่นต์ เช่น มีการนำเสนอข้อมูลขายที่เกินจริงกับลูกค้า บอกกับลูกค้าว่าโครงการดีอย่างนั้นอย่างนี้ หรือลงทุนแล้วมีผลตอบแทนเท่านั้นเท่านี้ แต่พอตอนจะโอนห้อง ลูกค้ามาดูแล้วไม่ได้เป็นอย่างที่คิด”

ขณะที่บางโครงการ ราคาขายลูกค้าคนไทยกับต่างชาติแตกต่างกันมาก ทำให้ลูกค้าคนจีนรู้สึกว่า ราคาไม่สมเหตุสมผล อีกปัญหาที่พบบ่อยๆ คือ ลูกค้าชาวจีนไม่ได้ต้องการทิ้งดาวน์ แต่ติดขัดปัญหาด้านการสื่อสาร ติดต่อดีเวลลอปเปอร์ ติดต่อคนขายไม่ได้

ไมค์ มองว่า ปัญหาเหล่านี้ถือเป็นการบั่นทอนความเชื่อมั่นของลูกค้าชาวจีนในการเข้ามาลงทุน ที่จำเป็นต้องหาทางแก้ไข โดยมองถึงแนวทางการจัดระเบียบผู้ประกอบการธุรกิจเอเย่นต์ ซึ่งได้มีการหารือกับบริษัทดีเวลลอปเปอร์ ว่าในอนาคต ควรมีการออก License สำหรับตัวแทนขายชาวต่างชาติหรือชาวจีน โดยมีตัวแทนจากบริษัทดีเวลลอปเปอร์ระดับต้นๆที่น่าเชื่อถือในตลาดมาเป็นกรรมการประเมิน เพื่อเป็นมาตรการในการคุ้มครองดูแลลูกค้า

สำหรับทิศทางในปีนี้ ไมค์ประเมินสถานการณ์ว่า ผลกระทบสงครามการค้าน่าจะส่งผลเพียงระยะสั้น และท้ายที่สุด จีนและสหรัฐน่าจะเจรจากันได้ หลังจากไตรมาส 3 ของปีนี้ไปแล้ว ตลาดลูกค้าจีนน่าจะปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดปีนี้ทั้งปีอาจจะมีมูลค่าต่ำกว่าปี 2561 และปี 2560 ซึ่งถือเป็นปีที่ตลาดจีนอยู่ในช่วงขาขึ้น มีการเติบโตสูงที่สุด

ในมุมมองของไมค์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนในไทย ถือเป็นธุรกิจใหม่ที่อยู่ในช่วงของการวิวัฒนาการปรับตัว ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลาประมาณ 5 ปีตลาดจึงจะนิ่ง ช่วงนี้ จึงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการ เอเย่นต์ บริษัทดีเวลลอปเปอร์ และลูกค้า อยู่ระหว่างเรียนรู้ พัฒนา ปรับตัวเข้าหากัน ถ้าผ่านปีนี้ไปแล้ว ปีหน้าจะเหมือนเป็นการเข้าสู่วัฏจักรวงจรชีวิตใหม่ของอสังหาฯเมืองไทย ที่มีการเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น