เมื่อวันที่ 5 มีนาคม ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เผยแพร่บทความ  “เจาะลึกทุนจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย” โดยมีหลากหลายมุมมองที่น่าสนใจ ถึงการเข้ามามีบทบาทของทุนจีน ทั้งการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยและการเข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพ์ในไทย  เห็นได้จากจำนวนโครงการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและจีนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากข้อมูลจากเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของจีนอย่าง Juwai พบว่าในปี 2561 ลูกค้าชาวจีนสอบถามถึงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากที่สุดในโลก และถือเป็นปัจจัยหลักที่ดึงดูดผู้ประกอบการชาวจีนให้มาลงทุนพัฒนาโครงการในไทย

ในปีที่ผ่านมา ชาวจีนได้เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยเป็นจำนวนมาก   มูลค่าเงินโอนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากชาวจีนสูงถึงเกือบ 40,000 ล้านบาท ขยายตัวจากปีก่อน 65.9% และคิดเป็น 11.9% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดทั้งประเทศ  โดยลูกค้าชาวจีนส่วนใหญ่โอนเงินมาจากจีนและเกาะฮ่องกงเป็นหลัก

ทำไมคนจีนถึงเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย ？

ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวจีนมาจาก 3 ปัจจัยหลัก  ได้แก่

            (1) ราคาที่ถูกกว่าประเทศอื่น ๆ ที่ชาวจีนให้ความสนใจ เช่น สหรัฐฯ แคนาดา อังกฤษ ออสเตรเลีย

            (2) ผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นที่น่าพอใจของนักลงทุนจีน

            (3) ความชื่นชอบในการใช้ชีวิตในเมืองไทย ไม่ว่าจะเป็น วัฒนธรรม คุณภาพชีวิตความเป็นอยู่และสถานที่ท่องเที่ยวที่ตอบโจทย์ชาวจีน

ทำเลยอดนิยมของชาวจีน

ย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่ และพื้นที่แถบชายทะเลของพัทยาและภูเก็ต โดยเฉพาะโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน

ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่-ปัญหาทิ้งจอง

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยของลูกค้าชาวจีนจะเพิ่มขึ้น แต่จากการลงพื้นที่สัมภาษณ์ผู้ประกอบการและข้อมูลสถิติ พบว่ายังไม่มีสัญญาณฟองสบู่ หรือ ราคาอสังหาฯ ที่สูงผิดปกติในพื้นที่ดังกล่าว รวมทั้งยังไม่พบปัญหาการทิ้งจองจากลูกค้ารายย่อยที่ซื้อเพื่อลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง ซึ่งอาจเป็นเพราะผู้ประกอบการเรียกเก็บเงินดาวน์จากชาวจีนในอัตราสูงถึง 25-30% ของราคาอาคารชุด ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินดาวน์ที่เก็บลูกค้าชาวไทยที่อยู่ในอัตราราว 10% เพื่อป้องกันความเสี่ยงในด้านนี้ไปบ้างแล้ว

อย่างไรก็ตาม อาจพบปัญหาการทิ้งจองบ้างจากลูกค้านิติบุคคลจีนที่เข้ามาเหมาอาคารชุดเป็นชั้นหรือเป็นตึกเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาวจีน หรือเพื่อไปขายต่อชาวจีนเองโดยตรง แต่โดยรวมยังถือว่าเป็นส่วนน้อย

รูปแบบการร่วมลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการจีน

เนื่องจากข้อกำหนดกฎหมายห้ามไม่ให้ทุนต่างชาติพัฒนาโครงการขึ้นเองได้ การเข้ามาลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีน จึงเป็นรูปแบบการร่วมทุน Joint Venture) กับผู้ประกอบการชาวไทย  โดยทุนจีนส่วนใหญ่นิยมร่วมทุน  กับผู้ประกอบการไทยรายกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ เพราะต้องการมีอำนาจในการบริหารโครงการ เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าชาวจีน

จากข้อมูลของ  Agency for Real Estate Affairs (AREA) พบว่าโครงการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและจีนในปีที่ผ่านมา มีมูลค่าโครงการเปิดขายใหม่รวมกันประมาณ 5-10% ของมูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด

นอกจากนี้ ยังพบว่าในโครงการขนาดใหญ่บางโครงการ ผู้ประกอบการชาวจีนได้จัดตั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างเองด้วย

แม้ปัจจุบันมูลค่าการลงทุนของกลุ่มผู้ประกอบการชาวจีนในภาคอสังหาฯ จะยังมีไม่มากเมื่อเทียบกับทุนญี่ปุ่น แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งการเข้ามาของทุนจีนอาจเป็นผลดีสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน ลดต้นทุนต่าง ๆ รวมทั้งพัฒนาขีดความสามารถในการแข่งขันของตนเอง

แต่ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการชาวจีนก็มีความได้เปรียบผู้ประกอบการชาวไทยที่เป็นรายย่อย ในด้านต้นทุนทางการเงิน และต้นทุนการก่อสร้าง รวมทั้งแนวทางบริหารจัดการที่ค่อนข้างรวบรัดเบ็ดเสร็จในตัวเอง แตกต่างจากกลุ่มทุนญี่ปุ่นซึ่งมักนำเงินเข้ามาร่วมทุน ขณะที่อำนาจการบริหารยังอยู่กับผู้ประกอบการชาวไทย การเข้ามาของทุนจีนจึงเป็นเรื่องที่ต้องจับตาดูในระยะถัดไป

อย่างไรก็ดี เมื่อมองในภาพรวม ทุนจีนยังไม่ได้ส่งผลกระทบด้านลบต่อตลาดอสังหาฯ ไทยอย่างมีนัยสำคัญ แต่ผู้ประกอบการควรติดตามความเสี่ยงที่อาจจะเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนในอนาคตอย่างใกล้ชิด

การสนับสนุนจากภาครัฐเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างเสถียรภาพในตลาดที่อยู่อาศัยไทยได้ โดยควรเพิ่มการจัดเก็บข้อมูลในลักษณะ Machine Readable และเผยแพร่ เช่น สัญชาติของผู้ลงทุน มูลค่าการลงทุน การทำสัญญาและการเปลี่ยนมือของใบจอง การลงทุนของชาวต่างชาติผ่านตัวแทน (Nominee) ซึ่งในปัจจุบันยังมีข้อมูลค่อนข้างจำกัด เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นแก่ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน นักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการวางแผนการลงทุนและกำหนดนโยบายที่เหมาะสมต่อไป

Source  ： บทความ “เจาะลึกทุนจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย” โดย ชนา กีรติยุตวงศ์  ฝ่ายนโยบายโครงสร้างเศรษฐกิจ  ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)